Co warto sprawdzić przed zakupem działki

Przy stale rosnących cenach gruntów, kupując działkę pod budowę domu warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii, które pozwolą zminimalizować ryzyko nietrafionej inwestycji,  oraz wyeliminują, albo obniżą ponoszone w przyszłości koszty. Oto najważniejsze z nich:

Jedną z kluczowych czynności przed zakupem działki jest sprawdzenie jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Na jego podstawie możemy ocenić przydatność do zabudowy oraz upewnić się, że wytyczne zawarte w tym akcie prawa miejscowego pozwalają na realizację naszego zamierzenia budowlanego. W MPZP ustala się przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Zapisy planu regulują takie kwestie jak obowiązująca linia zabudowy, dopuszczalna wysokość budynku, rodzaj pokrycia, kąt nachylenia dachu i wiele innych. Z planu możesz wyczytać również co w przyszłości może zostać wybudowane w okolicy Twojej działki. Z treścią planu można zapoznać się w urzędzie gminy lub poprzez stronę internetową organu.

Kolejną czynnością, która należy przeprowadzić przed zakupem działki jest ocena stanu prawnego nieruchomości. Badanie stanu prawnego polega na analizie zapisów w księdze wieczystej. Dostęp można uzyskać, jeżeli przedstawi się posiadany interes prawny. Jeżeli znamy numer księgi wieczystej możemy bez przeszkód zapoznać się z nią przez internet w systemie elektronicznej księgi wieczystej, w przypadku gdy nie posiadamy numeru księgi wieczystej poprośmy sprzedającego o udostępnienie. W księdze znajdziemy informację dotyczące właściciela działki, jej powierzchni oraz wpisy dotyczące ewentualnych obciążeń prawami rzeczowymi, roszczeniami, prawami osób trzecich, albo hipotekami. Należy pamiętać, że w chwili nabycia, zyskujemy nie tylko grunt, ale również wszystkie jego obciążenia.

Zgodnie z zapisami rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie do działek budowlanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiające dostęp do drogi publicznej. Należy sprawdzić czy działka, którą jesteśmy zainteresowani posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, czy może dostęp ten jest realizowany przez drogę wewnętrzną, bądź ustanowioną służebność. Fakt, że nasza działka położona jest przy drodze publicznej nie musi oznaczać, że jest możliwość wykonania na nią zjazdu z drogi publicznej. Informację taką uzyskamy od właściwego pod względem klasy drogi zarządcy, tj. urzędu gminy/miasta, starostwa powiatowego, wojewódzkiego zarządu dróg, GDDKiA.

Istotną czynnością przed zakupem działki, mając na uwadze wysokie ceny gruntów jest sprawdzenie faktycznej powierzchni działki. Obecnie każdy metr kwadratowy gruntu ma znaczenie, w interesie Kupującego istotnym jest, aby zapłacić za rzeczywiście nabywaną powierzchnię. Często spotykana jest rozbieżność pomiędzy danymi dotyczącymi powierzchni działki pochodzącymi z ewidencji gruntów i budynków (rejestr prowadzony przez starostów), a tymi pochodzącymi z zapisów w księdze wieczystej (rejestr prowadzony przez sąd rejonowy). Warto przez zakupem zweryfikować obecność oraz stan znaków granicznych, dzięki temu sprawdzić faktyczny zasięg prawa własności na gruncie. Jeżeli granice są niewidoczne w terenie lub zachodzą wątpliwości co do ich prawidłowego przebiegu, warto zlecić wyjaśnienie tych spraw geodecie.

Planując zakup działki pod budowę domu należy zapoznać się z możliwością przyłączenia do sieci uzbrojenia terenu, takich jak wodociąg, kanalizacja, prąd, gaz, światłowód. Działki bez dostępu do powyższych mediów są z reguły znacznie tańsze, ale doprowadzenie mediów na działkę, o ile będzie to możliwe, może w końcowym rozrachunki wyjść drożej, niż kupno działki z już doprowadzonymi mediami, należy również pamiętać, że proces uzbrojenia działki jest czasochłonny i uzgodnienia z instytucjami branżowymi oraz sam czas budowy sieci może zająć wiele miesięcy.

Celem poznania warunków gruntowo-wodnych podłoża pod inwestycją zaleca się przeprowadzić badania geologiczno-inżynierskie lub geotechniczne. Wyniki tych badań wchodzą w skład projektu budowlanego, warto pamiętać, że poprzez ich wykonanie minimalizujemy ryzyko nietrafionej inwestycji oraz otrzymujemy informacje pozwalające dokładniej skalkulować koszty inwestycji. Niewykonanie badań lub nienależyte ich wykonanie może nieść za sobą przykre konsekwencje, szczególnie na terenach czynnej eksploatacji lub na terenach, na których występują niekorzystne zjawiska związane z dawną eksploatacją górniczą